ו-92 אחרים נ' דירות מגדל האופרה ניהול (1994) בע"מ

פסק דין

מדובר בהמרצת פתיחה, במסגרתה עותרים המבקשים לקבלת צו הצהרתי, שלפיו הודעת הביטול שנתנו למשיבה בקשר להסכם הניהול, ניתנה כדין, כי להסכם הניהול אין עוד כל תוקף וכי התובעים רשאים להתקשר עם כל חברת ניהול אחרת.

רקע

בשנת 1987 התקשרה חברת גרוזה קשפיצקי (להלן: "גרוזה"), שהיא אחת המבקשים בתיק זה, בהסכם קומבינציה עם חברת אלרוב ישראל בע"מ ואלרוב נכסים ובניין (1983) בע"מ (להלן יחדיו - "אלרוב"), לבנית פרויקט בניה הידוע בשמו "מגדל האופרה", שכולל חניון תת קרקעי בן 3 קומות, מרכז מסחרי בן 3 קומות ומעליו מגדל מגורים. במסגרת אותו הסכם נקבע כי סמוך לפני השלמת הפרויקט הצדדים ייסדו חברת ניהול שתפקידה יהיה לספק שירותי ניהול לפרויקט ואשר בעלי מניותיה יהיו אלרוב (62.5%) וגרוזה (37.5%) (ראה סעיף 14.01 להסכם נספח ה' להמרצת הפתיחה).

עם סיומו של הפרויקט בשנת 1994, הקימו אלרוב וגרוזה את חברת הניהול, שהיא הנתבעת בתיק זה. כל אחד מבעלי הדירות בבניין נדרש לחתום על הסכם ניהול בנוסח זהה מול המשיבה. במסגרת חוזי הניהול הנ"ל, נקבע כי הסכם הניהול הינו לתקופה של 10 שנים וכי תקופה זה תוארך באופן אוטומטי לתקופות נוספות של 5 שנים (ראה סעיף 18 לחוזה הניהול לדוגמה, שצורף כנספח ו' להמרצת הפתיחה). כמו כן בסעיף 18.1 להסכם הניהול, נקבע כי על אף האמור באותו סעיף, הסכם הניהול יגיע לסיומו אם לפחות 75% מבעלי היחידות בבניין מסרו לחברת הניהול הודעה בכתב על כך לפחות שישה חודשים לפני תום תקופת החוזה המקורית או התקופה המאורכת.

בחודש נובמבר 2011 רכשה חברת אדרי-אל ישראל נכסים בע"מ (להלן: "אדרי-אל נכסים") מחברת אלרוב חלקים מהבניין אשר כללו שתי קומות מסחר וחלקים בחניון המסחרי וכן את מניות אלרוב בנתבעת, אשר הועברו על ידה לחברת אדרי-אל ניהול נכסים (2006) בע"מ (להלן: "אדרי-אל ניהול"). אדרי-אל נכסים ואדרי-אל ניהול, יחד ייקראו להלן – "אדרי-אל".

בשלב זה, כך טוענים המבקשים, הם גילו את דבר כוונתה של אדרי-אל לשנות את קומה ג' במרכז המסחרי, כך שהייעוד ישונה ויהפוך לדירות מגורים. המבקשים יתנגדו באופן תקיף לכוונה זו מטעמים רבים הנוגעים, בין היתר, לאיכות חייהם וירידת ערך נכסיהם. המבקשים ראו בכך התנהלות היוצרת ניגוד אינטרסים מובהק אצל המשיבה, אשר מצד אחד חבה חובת נאמנות למבקשים ולשאר דיירים ומצד שני, בעלת השליטה בה וחברת האם של בעלת השליטה, פועלות כנגד דעתם ותוך פגיעה בזכויותיהם.

הצדדים ניהלו התכתבויות ביניהם בעניין זה החל מחודש ינואר 2012 ועד לחודש אפריל 2012. ביום 30.4.12 התקיימה לטענת המבקשים אסיפת דיירים, בה נתקבלה החלטה רשמית על ביטול הסכם הניהול עם המשיבה, החלטה שהתקבלה ברוב של 80% מבעלי הדירות הבניין. ביום 17.5.12 שלח ב"כ המבקשים מכתב לנתבעת, בו הוא מודיע על החלטת אסיפת הדיירים הנ"ל, שלפיה לא יהיה עוד תוקף להסכם החל מיום 30.6.12. הודעה זו נדחתה ע"י ב"כ אדרי-אל במכתבו מיום 11.6.12. התכתבויות נוספות נוהלו עד סוף חודש יוני 2012 ללא הועיל.

בחודש יולי 2012, הגישו המבקשים את עתירתם הנוכחית. במסגרת העתירה טוענים המבקשים כי זכותם לביטול הסכם הניהול נובעת גם מהסכם הקומבינציה שנחתם בין גרוזה לאלרוב ואשר קבע את תקופת הניהול של חברת הניהול ל-10 שנים, כמו גם מהסכמי הניהול שחתמו הדיירים מול המשיבה ואשר בהם נקבע כי ברוב של 75% מדיירי הדירות ,ניתן להביא את ההסכם לסיומו. כן טוענים המבקשים להפרת ההסכם על ידי המשיבה בכך שהיא ממשיכה לתת שירותי ניהול למרות שהיא מצויה בניגוד ענייניים כנזכר לעיל. המבקשים מוסיפים וטוענים כי יש לדחות טענות שהועלו ע"י המשיבה, שלפיהן, חרף העובדה שגרוזה הנה בעלת 42 דירות בבניין, קולה במסגרת ההצבעה על הפסקת ההתקשרות עם המשיבה, תיחשב כהסכמה של דירה אחת בלבד לעניין זה.

בתשובתה להמרצת הפתיחה, העלתה המשיבה מס' טענות: כי במהלך השנים 1994 עד 2012 התקשרה המשיבה עם המבקשים בחוזי ניהול; כי על פי סעיף 18 להסכם הניהול, לצורך ביטול ההסכם, על המבקשים להוכיח כי ניתנה הודעת ביטול חצי שנה בטרם פקיעת תקופת החוזה המוארכת וכי ההודעה ניתנה ע"י 75% מבעלי הדירות; כי הודעת הביטול מיום 17.5.12 אינה עונה על הנדרש וזאת בהיעדר הוכחה לרוב הנדרש של 75% מבעלי הדירות וגם על רקע העובדה שטענות המבקשים באותו מכתב מופנים אל אדרי-אל ולא אל המשיבה שהינה אישיות משפטית נפרדת; כי הודעת הביטול עצמה מהווה הפרת הסכם מצד המבקשים כלפי המשיבה; כי אין בפי המבקשים כל טענה אמיתית לגבי הפרת ההסכם לצד המשיבה; כי הפעולות התכנוניות אותן מקדמת אדרי-אל במרכז המסחרי, לא יכולות להיחשב כהפרת הסכם מצד המשיבה; כי כל מטרת העתירה, אשר יזמה גרוזה, הינה לפגוע באדרי-אל על רקע המחלוקת שבין גרוזה ולבינה בקשר למרכז המסחרי ואין כל קשר בין העתירה לבין השירותים שניתנים ע"י המשיבה אשר לגביהם אין כל טענה, לא לגרוזה, לא למבקשים האחרים ולא לשאר הדיירים.

דיון

ייצוג המשיבה בדיון

בטרם אתייחס לטענות לגופן, אני מוצא מקום להתייחס לנושא ייצוגה של המשיבה בדיון ההוכחות שהתקיים היום. המשיבה הייתה מיוצגת בתיק זה ע"י משרד עורכי דין רון גזית, רוטנברג ושות'. בהחלטתי מיום 24.7.13 קבעתי את התיק להוכחות ולסיכומים בעל פה ליום 13.1.14. לאחר מכן, בהחלטתי מחודש אוקטובר, דחיתי את מועד במספר ימים ליום 16.1.14.

בהמשך ובשל בקשת הצדדים לדחיית הדיון נוכח מו"מ שמתנהל ביניהם, דחיתי בהחלטתי מיום 1.1.14, את מועד הדיון להיום. ביום 5.3.14 הגיש ב"כ המשיבה הודעה על הפסקת ייצוג, אליה צורף מכתב המשיבה, החתום ע"י מר גבי אדרי, יו"ר הדירקטוריון של המשיבה. במכתב זה, כותב מר אדרי לעו"ד קווה, כי הוא מאשר כי המשיבה ביקשה ממשרד עורכי דין רון גזית להפסיק ולייצג את המשיבה. במכתב זה לא ניתנה הודעה על עו"ד חלופי כלשהו שייצג את המשיבה. ביהמ"ש התבקש במסגרת ההודעה על הפסקת הייצוג, לרשום את כתובת מסוימת שניתנה על ידי המשיבה, להמצאת כתבי בית דין לידיה. בהחלטתי מאותו היום, אישרתי את הבקשה כמבוקש.

ביום 20.3.14, הגישה המשיבה באמצעות מר אדרי, בקשה לדחיית הדיון בחודשיים ימים וזאת בשל העובדה שלפי טענתה, המבקשים הודיעו לפני מס' ימים ובאופן מפתיע על הפסקת המו"מ ובשל הצורך של המשיבה לשכור שירותים של עו"ד כדי להיות מיוצגת בדיון. לאחר שהוגשה תגובה לבקשה זו, כמו גם תשובה ולאחר שהסתבר לי שהמשיבה החליטה להפסיק את עבודתם של עורכי הדין שייצגו אותה בתיק זה כבר בתחילת חודש ינואר, כשהחלטה חתומה של הדירקטוריון של המשיבה התקבלה לכל המאוחר ביום 21.1.14, החלטתי כי היה על המשיבה בנסיבות אלה לפעול איתור מידי של עו"ד שיוכל לייצג אותה בדיון שעתיד היה להתקיים היום וזאת שעה שלא הייתה כל ערבות לכך שהמו"מ שהתנהל באותה עת יבשיל לכדי הסכם והכול כאמור בהחלטתי מיום 24.3.14.

ביום 25.3.14 הוגשה בקשה לעיון חוזר, בנימוק שנציגי גרוזה בדירקטוריון של המשיבה, מסרבים לכינוס דחוף של ישיבת דירקטוריון למינוי יועץ משפטי למשיבה. לאחר קבלת תגובת המבקשים ותשובת המשיבה ולאחר שהסתבר לי שגרוזה הודיעה כי היא מוותרת על נוכחות נציגיה בישיבה זו ולמעשה נפתחה הדרך לנציגי אדרי-אל בדירקטוריון, לכנס ישיבה דחופה כפי שביקשו, דחיתי את הבקשה לעיון חוזר והותרתי את מועד הדיון על כנו.

בדיון של היום התייצב מר אדרי וכן לצדו עו"ד ארז שחם, שהינו יועץ משפטי של אדרי-אל. בפתח הדיון וכאשר פניתי אל עו"ד שחם כדי לנסות ולברר עמו אפשרות של סיום התיק בהסדר, ומתוך הבנה, על רקע התייצבותו, כי הוא מייצג את המשיבה בדיון, ציין בפניי כי הוא לא מייצג את המשיבה בתיק וכי הוא היועץ המשפטי של אדרי-אל נכסים ומר אדרי ביקש ממנו להתלוות אליו לדיון. חרף זאת וכפי שמשתקף מהפרוטוקול, עו"ד שחם ביקש מיוזמתו לומר דברים לפרוטוקול בקשר לתיק זה ואף טען כי הסיבה לכך הינה כי ביהמ"ש מפנה שאלות משפטיות למר אדרי, שאינו משפטן. גם אם עו"ד שחם לא ייצג, אפוא, את המשיבה באופן פורמלי בדיון, הוא ישב לצדו של מר אדרי לאורך כל הדיון ויעץ לו הגם שהדיון התקיים כל כולו בעניין שבין המשיבה ולבין המבקשים.

לסיכום, למשיבה עמדה תקופת זמן סבירה בהחלט, מחודש ינואר, לדאוג לייצוג ע"י עו"ד אחר. לא היה כל מקום להסתמך על עצם קיום המו"מ, כסיבה לא למנות עו"ד או לא להכין מראש עו"ד, שיוכל לייצג את המשיבה בדיון, שכבר היה קבוע, במידה והמו"מ ייכשל. בקשת הדחייה לא הייתה לתקופה קצרה אלא לתקופה של חודשיים ימים. בסופו של דבר, מר אדרי שהופיע לדיון מטעם המשיבה, היה מלווה בעו"ש שיעץ לו גם אם לא קיבל על עצמו את הייצוג של המשיבה.

זאת ועוד: בהמשך הדיון ולפני תחילת חקירות המצהירים, הסתבר שמנכ"ל המשיבה, המצהיר מטעמה, לא התייצב כדי להיחקר על תצהירו. מר אדרי ציין כי בהיעדר ייצוג, לא היה מי שיזמין את מר עמיאל לביהמ"ש. עובדה זו תמוהה ביותר, שהרי לא הייתה כל מניעה לכך שמר אדרי עצמו יודיע למר עמיאל על הדיון ועל חובת ההתייצבות שלו. גם לא ניתן כל הסבר ע"י מר אדרי, מדוע הוא לא היה יכול לעשות כן. גם בעניין זה נתתי החלטה במהלך הדיון. עוד יצוין כי מר אדרי לא חקר את המצהיר מטעם המבקשים, מר חיים ברנרד וזאת בנימוק שאין מי שיחקור אותו כי החברה לא מיוצגת. גם כאן לא הייתה מניעה שמר אדרי יחקור את המצהיר, גם אם לא באותה מקצועיות אשר בה היה הדבר נעשה על ידי עו"ד. כפי שידע מר אדרי לסכם בעל-פה את טענות המשיבה באריכות יחסית בסוף הדיון, יכול היה גם לחקור את המצהיר.

כמו כן, מאחר והמצהיר הנוסף מטעם המבקשים, מר גורדון, לא התייצב, לפי טענת ב"כ המבקשים עקב מצב רפואי לא פשוט בלשון ההמעטה, קבעתי כי תצהירו לא ייחשב כראיה בתיק זה.